Spousta z nás jednou zdědí nemovitost našich rodičů. Takové nemovitosti jsou většinou ve stavu před rekonstrukcí a nebo rekonstrukci dělali již několik let zpátky a nemovitost by si zasloužila dostat „nový kabátek“. V tomto okamžiku se Vám začne motat hlavou otázka – Prodat před rekonstrukcí nebo zrekonstruovat a následně prodat? Dle mého názoru na tohle neexistuje jednoznačná odpověď. Nemovitosti po rekonstrukci se prodávají ovšem za vyšší cenu, ale právě proto bych si položil jinou otázku – Vyplatí se mi do nemovitosti zainvestovat? V tomto článku bych Vám rád trošku přiblížil můj pohled a použiji příklad prodeje bytu ve Vyškově – https://petrmacholan.cz/bytsvermova/, který se nedávno prodal.

Prodej před rekonstrukcí

Jedna z možností, jak jsem již psal, je prodej nemovitost ve stavu před rekonstrukcí. Z pravidla z této varianty utržíte méně peněz, ale může to pro Vás mít větší přidanou hodnotu – ať už časovou nebo finanční. Rekonstrukce nemovitostí trvají nějaký čas – u bytů je to v řádech cca 2 měsíců, u domů to může být klidně půl roku a více. Musíte sehnat odborníky v oboru nebo investovat svůj vlastní čas do rekonstrukce svépomocí. Vyplatí se Vám investovat svůj vlastní čas do rekonstrukce? Nemůžete jej využít jinak a lépe? 

Pokud odpověď na tyhle je ANO, tak zvolíte variantu najít odborníky v oboru nebo nemovitost prodat před rekonstrukcí. Zde již musíte samotní vyhodnotit, která varianta Vás vyjde lépe. Velké plus u nemovitostí před rekonstrukcí je také to, že si následnou rekonstrukci plánují kupující již podle sebe a nemovitost si upraví k obrazu svému.

Prodej po rekonstrukci

Prodej nemovitosti po rekonstrukci Vám dovolí cenu nasadit výše, než u nemovitosti před rekonstrukcí. Jsou zde ale dva velmi důležité faktory – PENÍZE a ČAS. Každá rekonstrukce zabere určitý čas a určitou peněžní částku. Pokud nevíte co se svým časem dělat a v nočním stolku se Vám válí pár stovek tisíc korun, tak je tahle varianta pro Vás ta pravá. Nemáte tolik času a zkušeností, aby jste rekonstrukci zvládli svépomocí a nemáte obnos peněz „v rukách“? Tak již máte o čem přemýšlet. Najít odborníky v oboru zabere určitý čas a další čas zabere samotná rekonstrukce. 

Pokud se Vám doma neválí balík peněz, tak budete muset sáhnout po nějaké formě financování. Průměrná hypoteční sazba je k dnešnímu dni 3.29% se zástavou nemovitosti. Druhá možnost je poté stavební úvěr bez zástavy nemovitosti, který se pohybuje okolo 5.5%. V obou případech úvěrů platíte úroky za každý měsíc, kdy máte peníze půjčené a při předčasném splacení i následné pokuty. V dnešní době, kdy ceny materiálů a jejich dostupnost se mění ze dne na den, se Vám taková rekonstrukce může časově i finančně prodražit.

Příklad bytu ve Vyškově

Byt ve Vyškově – https://petrmacholan.cz/bytsvermova/ byl jedním z případů, kdy se mě paní majitelka zeptala, zda prodat před rekonstrukcí nebo byt zrekonstruovat. Prodiskutoval jsem s paní majitelkou její představy a zeptal se na 2 důležité otázky – Máte peníze na rekonstrukci? Kdy by jste si peníze z prodeje představovala? Paní peníze na rekonstrukci měla a ani čas ji netížil. Proč jsme tedy zvolili variantu prodat nemovitost před rekonstrukcí? Vytáhl jsem si plusy a mínusy nemovitosti, prozkoumal trh a dal to vše dohromady. 

Zjistil jsem, že by se byt po rekonstrukci, která by vyšla cca na 600.000,- prodal za 4.300.000,- až 4.500.000,-. Tento byt jsme jsme tedy začali inzerovat před rekonstrukcí s cenou 3.700.000,- za kterou jsme našli i kupujícího. Majitelka těch 600.000,- co by ji vyšla rekonstrukce proinvestovala jinde a ušetřila si i několik měsíců času a také nervů. Nemusí to být správná cesta pro všechny, ale v tomto konkrétním případě mi majitelka poděkovala za moji správnou volbu.

Jak jsem docílil „nejvyšší ceny“?

Po inzerci bytu se spustila vlna negativních komentářů, že je byt před rekonstrukcí, že je drahý a má spoustu problémů. I přes to všechno jsme našli kupujícího o 400.000,- Kč nad rámec očekávání paní majitelky. 

Stálo nás to ovšem spoustu práce a vymyšlení toho nejlepšího postupu. Na tento konkrétní obchod jsem využil profesionálního fotografa a kameramana, firmu na vizualizace nemovitostí a půdorysy bytů, dvě nezávislé stavební firmy na kalkulaci rekonstrukce a sílu sociálních sítí. Příprava nemovitosti do inzerce mi zabrala bezmála 3 týdny. Jakmile jsem vše zpracoval, nemovitost jsem dal do inzerce. Během 48 hodin jsem nasbíral 21 prohlídek. Všechny zájemce jsem seznámil s právním a statickým stavem nemovitosti a s problémy, která tato konkrétní nemovitost má, ale hlavně i ŘEŠENÍ.

Spousta realitních makléřů by nemovitost nafotila tak jak „leží a běží“, začali inzerovat a postupně snižovali až by se byt třeba prodal. Nebo taky ne. Tento způsob je ovšem ale velmi zdlouhavý a výsledná cena utržená za prodej nemovitosti by byla mnohem menší. Díky veškeré přípravě, kterou jsem do nemovitosti sám investoval měli všichni kupující jasnou představu o tom, co je čeká a nemine. Co může počkat a hlavně co je to bude stát finančně i časově. Mrkněte na web bytu – https://petrmacholan.cz/bytsvermova/ , aby jste se podívali, jak byt vypadal. Zde máte malou ochutnávku z vizualizace jednoho pokoje PŘED A PO. Zajímá Vás toto téma více? Neváhejte mě kontaktovat.

Aukce nemovitosti je dnes stále více a více používanou formou prodeje nemovitých věcí velkých realitních kanceláří. Všechny aukce se propagují pod jednou značnou výhodou – PRODAT ZA VYŠŠÍ CENU. Vyšší ceny se ve skoro všech aukcích dokáže dosáhnout, ale má to své meze. V dnešním článku bych se hlavně rád podíval na to, jak se na aukce nemovitostí dívám já a moje zkušenost z pozice makléře i kupujícího.

Absurdně nízká částka na začátku

Odměna makléře z „NAVÝŠENÍ“

Odměna makléře, také známá jako provize, se obvykle pohybuje mezi 3 až 5% + DPH. U spousty realitních makléřů a kanceláří se ale nyní začala objevovat nová forma odměny a to ODMĚNA Z NAVÝŠENÍ. Z doslechu a pár smluv, které jsem četl, jsem viděl desítky procent, v některých situacích dokonce AŽ POLOVINU. Makléř nedostane tuto částku místo provize, ale K PROVIZI JAKO ODMĚNU NAVÍC.

S výše uvedeným bodem to dost často souvisí. Nemovitost se začne prodávat o několik procent, někdy až desítky procent, pod tržní hodnotou nemovitosti. Byt 2+1 v dobré části v Brně před rekonstrukcí jsme nyní prodali za 4.500.000,-, tak si jej vezmeme jako příklad. V téhle formě aukce by makléř začal nemovitost nabízet za 3.500.000,-. O 1.000.000,- pod cenou, za kterou se prodal – tedy 1.000.000,- navýšení, pokud by se prodal za stejnou částku za jakou jsme ho prodali my. ALE POZOR!!! JE TO NAVÝŠENÍ POUZE OPROTI PRVOTNÍ ČÁSTCE! 

V případě, že budeme tedy počítat s navýšením 1.000.000,- Kč, tak se odměna makléře pohybuje v desítkách procent z tohoto navýšení. Může se jednat o velké statisíce, které ale nejdou do kapsy majitele, ale realitního makléře. Tedy touhle formou, pokud budeme počítat s 30% odměnou pro makléře, si majitel přišel na 4.200.000,- a makléř na 300.000,- jako odměnu makléři z navýšení. K tomu dalších 3-5% z provize. 4% + DPH v částce 4.500.000,- dělá 217.800,-. MAKLÉŘ SI TEDY PŘIŠEL NA ČÁSTKU PŘESAHUJÍCÍ 500.000,- KČ, TEDY PŘES 10% PROVIZE.

Moje zkušenost jako makléře

Aukci jsem udělal jednou jedinkrát – na starší hospodářské usedlosti. Nemovitost přitáhla mnohem více pozornosti než jsme tehdy očekávali. Jednalo se o velmi starou usedlost ke kompletní rekonstrukci. Byla nabízena za 500.000,- Kč. Hned první prohlídkový den, kde bylo domluveno 8 prohlídek, všech 8 zájemců projevilo zájem o koupi nemovitosti. První co mě tehdy napadlo bylo – TO JE JASNÁ AUKCE NEMOVITOSTI. Strávili jsme nad tím celý den, kdy na částce 700.000,- už jsme měli pouhé dva zájemce. Do aukce posledních 2 zájemců však začalo vstupovat ego a začali se přehazovat o velké částky až tak, že FINÁLNÍ ČÁSTKA BYLA 1.300.000,- KČ! 

Druhý den jsme jeli podepsat rezervaci a kupující si v tu chvíli uvědomil co se stalo. JEL NA NEMOVITOST ZA 500.000,- A NYNÍ PODEPISUJE PAPÍR S TROJNÁSOBKEM CENY. Skoro 3 hodinová schůzka tedy dopadla tak, že rezervační smlouvu nepodepsal, protože je to příliš mnoho peněz za danou nemovitost. Obvolali jsme tedy druhého zájemce, který nám řekl to samé. Následně jsme obvolali i další zájemce. Ti už ovšem byli naštvaní, že jeli kupovat nemovitost za 500.000,- a cena je již jinde. V tuhle chvíli, kdy prodávající „počítal“ s částkou 1.300.000,- pro něj bylo velké zklamání, že částka nakonec nedosáhla takové hodnoty.

Moje zkušenost jako kupující

I já jsem před nedávnem kupoval pozemek pro stavbu svého rodinného domku. Byl jsem na několika prohlídkách různých pozemků a na dvou z nich se konala aukce nemovitosti. Aukce nebyla nikde v textu specifikována a cena byla v obou případech více než příznivá. Po 3 dnech, kdy jsem realitnímu makléři z nejmenované realitní kanceláře oznámil, že mám o pozemek zájem mi bylo emailem sděleno, že se pozemek řeší formou aukce – PROTO BYLA TAKOVÁ CENA. Osobně mě to velmi naštvalo, protože si myslím, že taková věc by měla být někde v textu inzerátu specifikována, pokud se s ní již dopředu počítá. Oba dva pozemky, které se prodávaly formou aukce, jsem tedy ze svého hledáčku vymazal. Byla to pro mě tedy již negativní zkušenost s aukcí z pozice realitního makléře i z pozice kupujícího.

Finální prodejní částka

Z finálních částek, které se na aukcích získají ze zkušenosti mohu ale říct, že k reálnému navýšení oproti tržní částce podle mě nedochází. CENA NEMOVITOSTI JE JEN JEDNA – TA, KTEROU ZAPLATÍ KUPUJÍCÍ. Sám volím postup začít na nejvyšší možné dosažitelné částce a postupně se dopracovat k částce, která bude nejvyšší možná. Kupující jsou rádi, že se jdou podívat na nemovitost za cenu kterou viděli v inzerci. Forma aukce je pro mě jakýsi druh „zdražování“ a nikdo nemá rád, když se zboží zdraží. Naopak lidé, obzvláště Češi, mají obecně rádi slevy. CO NA VÁS PŮSOBÍ LÉPE? 1.600.000,- SLEVNĚNÝ NA 1.550.000,- NEBO 1.200.000,- ZDRAŽENÝ NA 1.550.000,-? 

A přesně tohle je forma, kterou jsem volil u prodeje chaty v Jeníkovicích – www.chatajenikovice.cz . Byly zde vypracovány 2 odhady – jeden na 1.200.00,- a druhý na 1.000.000,-. S částkou jsme s prodávajícími po prozkoumání trhu v dané lokalitě začali na 1.600.000,- a finální prodejní částka byla 1.550.000,-. TEDY O 350.000,- KČ VÍCE NEŽ BYL ODHAD S VYŠŠÍ ČÁSTKOU. Šlo by toho dosáhnout aukcí? Nejspíše ano, ale není lepší volit způsob, který je příjemnější pro všechny zúčastněné strany než způsob, který pravděpodobně naštve všechny zúčastněné strany? Rozhodnutí, jestli si vyberete prodej nemovitosti formou aukce nebo ne je nakonec pouze a jen na Vás. Snad jsem Vám aspoň trošku pomohl s rozhodnutím, zda je to forma prodeje kterou se chcete vydat nebo nikoliv.

Majitelé často bojují s myšlenkou svěřit prodej realitnímu makléři. Realitní kanceláře neoslovují, ale tím si ve většině případů hodně ublíží…

Hlavním důvodem vynechání realitních makléřů je placení provize – Myslí si, že provize realitních makléřů je neopodstatněná, příliš vysoká a že za ní nedostávají dostatečný servis. Při prodeji nemovitosti nejde ale pouze o ušetřené peníze, ale v mnoha případech největší přidanou hodnotou je právě ušetřený čas.

V České republice katastr nemovitostí ročně eviduje asi půl milionu převodů vlastnického práva. Z necelé poloviny zprostředkován realitními makléři. Prodeje zprostředkovány realitními makléři avšak meziročně rostou. 

Prodej přes profesionálního realitního makléře má své jisté výhody a zde Vám představím pár bodů, které Vám přispějí k úspěšnějšímu a výhodnějšímu prodeji Vaší nemovitosti.

1. Vyšší prodejní cena nemovitosti

Většina lidí umístí svoji nemovitost na jeden, maximálně dva inzerční servery. Osloví tím pádem mnohem méně lidí než když makléř umístí nemovitost na desítky inzerčních serverů a dále s nabídkou aktivně pracuje a takzvaně ji „TOPuje“. K správnému aktivnímu pracování s zakázkou ale člověk musí mít zkušenosti a správně rozdělit budget.

2. Profesionální a  ÚČINNÝ MARKETING

Nejnavštěvovanější inzeráty jsou ty, které zaujmou na první pohled. K tomu je potřeba správné nafocení nemovitosti profesionálním fotografem. Další služby, které by měl profesionální realitní makléř aktivně využívat jsou videoprohlídky, 3D skeny, fotky a videa z dronu. Možností, které jdou v tomhle využít se každou chvílí rozrůstají. Není důležité ale jen, jak zakázka vypadá, ale co se s ní nakonec udělá. V dnešní době se hojně využívají sociální sítě, na kterých člověk v průměru stráví 2 hodiny a 23 minut denně. S tímhle vším Vám profesionální realitní makléř pomůže. Důležité je si uvědomit, že všechno tohle stojí další čas a peníze.

3. Ušetřený čas = peníze

Prodej nemovitosti není otázka pár minut, ale jde o mnoho desítek hodin. Příprava zakázky na vyexportování trvá několik dnů až týdnů. Profesionální realitní makléř již má v téhle oblasti zkušenosti a ví, jak efektivně využít čas. Pokud byste si měli takhle pečlivě zařídit přípravu nemovitosti na prodej, tak Vás to bude stát spoustu peněz, ale hlavně velkou spoustu času. Pokud se rozhodnete svěřit prodej svoji nemovitosti realitnímu makléři, můžete tak ušetřit spoustu času. Váš čas tak budete moci využít tak, aby Vám vydělal peníze, zažili jste radostné chvíle s rodinou, rozšířili svoje portfolio zkušeností a nebo jste se věnovali svým koníčkům.

4. Bezpečí prodeje

Prodej nemovitosti jde ruku v ruce s právní asistencí a právnimi úkony. Je možné oslovit „jakéhokoliv“ právníka, je přece právně vzdělaný. Profesionální realitní makléř ovšem spolupracuje s zkušenými advokáty a právníky, kteří dělají desítky kupních smluv nemovitostí měsíčně. Právo je velmi rozsáhla oblast, a proto je důležité u prodeje nebo koupi nemovitosti, kde jde o nemalé částky, být právně ochráněn. Průměrná cena vytvoření kupní smlouvy je 10.000,-, pokud se jedná o standardní, nekomplikovaný prodej. Pokud ovšem Vaše nemovitosti má zástavy, věcné břemeno nebo jiné zatěžující práva, tyto skutečnosti se musí řešit a může se tato částka zvýšit. Důležitá je otázka – Kam uložit peníze? Nejčastěji využívané jsou advokátní úschovy, ale použít je možné i bankovní úschovy nebo notářská úschova. Z osobní zkušeností se všemi 3 variantami doporučuji advokátní úschovu.

5. Kontakty

Profesionálního realitního makléře oslovují nejen kupující, aby jim konkrétní nemovitost našel, ale i zajímavý lidé jako například investoři, marketing specialisté, fotografové a dokonce i slavné osobnosti. Sám spolupracuji s Petrem Ševčíkem, reprezentantem českého národního fotbalového týmu a hráče Slavie Praha. Všechny tyhle kontakty je možné využít pro větší efektivitu a rychlost prodeje Vaší nemovitosti. Nejnovější inzeráty jsou nejzajímavější a vzniká tak největší pravděpodobnost prodeje právě v začátku nebo po velkých změnách.

Nyní důležitá otázka – CO ZA TO? Většina realitních makléřů si bere provizi v rozmezí od 3% do 5% + DPH.