Spousta z nás jednou zdědí nemovitost našich rodičů. Takové nemovitosti jsou většinou ve stavu před rekonstrukcí a nebo rekonstrukci dělali již několik let zpátky a nemovitost by si zasloužila dostat „nový kabátek“. V tomto okamžiku se Vám začne motat hlavou otázka – Prodat před rekonstrukcí nebo zrekonstruovat a následně prodat? Dle mého názoru na tohle neexistuje jednoznačná odpověď. Nemovitosti po rekonstrukci se prodávají ovšem za vyšší cenu, ale právě proto bych si položil jinou otázku – Vyplatí se mi do nemovitosti zainvestovat? V tomto článku bych Vám rád trošku přiblížil můj pohled a použiji příklad prodeje bytu ve Vyškově – https://petrmacholan.cz/bytsvermova/, který se nedávno prodal.
Prodej před rekonstrukcí
Jedna z možností, jak jsem již psal, je prodej nemovitost ve stavu před rekonstrukcí. Z pravidla z této varianty utržíte méně peněz, ale může to pro Vás mít větší přidanou hodnotu – ať už časovou nebo finanční. Rekonstrukce nemovitostí trvají nějaký čas – u bytů je to v řádech cca 2 měsíců, u domů to může být klidně půl roku a více. Musíte sehnat odborníky v oboru nebo investovat svůj vlastní čas do rekonstrukce svépomocí. Vyplatí se Vám investovat svůj vlastní čas do rekonstrukce? Nemůžete jej využít jinak a lépe?
Pokud odpověď na tyhle je ANO, tak zvolíte variantu najít odborníky v oboru nebo nemovitost prodat před rekonstrukcí. Zde již musíte samotní vyhodnotit, která varianta Vás vyjde lépe. Velké plus u nemovitostí před rekonstrukcí je také to, že si následnou rekonstrukci plánují kupující již podle sebe a nemovitost si upraví k obrazu svému.
Prodej po rekonstrukci
Prodej nemovitosti po rekonstrukci Vám dovolí cenu nasadit výše, než u nemovitosti před rekonstrukcí. Jsou zde ale dva velmi důležité faktory – PENÍZE a ČAS. Každá rekonstrukce zabere určitý čas a určitou peněžní částku. Pokud nevíte co se svým časem dělat a v nočním stolku se Vám válí pár stovek tisíc korun, tak je tahle varianta pro Vás ta pravá. Nemáte tolik času a zkušeností, aby jste rekonstrukci zvládli svépomocí a nemáte obnos peněz „v rukách“? Tak již máte o čem přemýšlet. Najít odborníky v oboru zabere určitý čas a další čas zabere samotná rekonstrukce.
Pokud se Vám doma neválí balík peněz, tak budete muset sáhnout po nějaké formě financování. Průměrná hypoteční sazba je k dnešnímu dni 3.29% se zástavou nemovitosti. Druhá možnost je poté stavební úvěr bez zástavy nemovitosti, který se pohybuje okolo 5.5%. V obou případech úvěrů platíte úroky za každý měsíc, kdy máte peníze půjčené a při předčasném splacení i následné pokuty. V dnešní době, kdy ceny materiálů a jejich dostupnost se mění ze dne na den, se Vám taková rekonstrukce může časově i finančně prodražit.
Příklad bytu ve Vyškově
Byt ve Vyškově – https://petrmacholan.cz/bytsvermova/ byl jedním z případů, kdy se mě paní majitelka zeptala, zda prodat před rekonstrukcí nebo byt zrekonstruovat. Prodiskutoval jsem s paní majitelkou její představy a zeptal se na 2 důležité otázky – Máte peníze na rekonstrukci? Kdy by jste si peníze z prodeje představovala? Paní peníze na rekonstrukci měla a ani čas ji netížil. Proč jsme tedy zvolili variantu prodat nemovitost před rekonstrukcí? Vytáhl jsem si plusy a mínusy nemovitosti, prozkoumal trh a dal to vše dohromady.
Zjistil jsem, že by se byt po rekonstrukci, která by vyšla cca na 600.000,- prodal za 4.300.000,- až 4.500.000,-. Tento byt jsme jsme tedy začali inzerovat před rekonstrukcí s cenou 3.700.000,- za kterou jsme našli i kupujícího. Majitelka těch 600.000,- co by ji vyšla rekonstrukce proinvestovala jinde a ušetřila si i několik měsíců času a také nervů. Nemusí to být správná cesta pro všechny, ale v tomto konkrétním případě mi majitelka poděkovala za moji správnou volbu.
Jak jsem docílil „nejvyšší ceny“?
Po inzerci bytu se spustila vlna negativních komentářů, že je byt před rekonstrukcí, že je drahý a má spoustu problémů. I přes to všechno jsme našli kupujícího o 400.000,- Kč nad rámec očekávání paní majitelky.
Stálo nás to ovšem spoustu práce a vymyšlení toho nejlepšího postupu. Na tento konkrétní obchod jsem využil profesionálního fotografa a kameramana, firmu na vizualizace nemovitostí a půdorysy bytů, dvě nezávislé stavební firmy na kalkulaci rekonstrukce a sílu sociálních sítí. Příprava nemovitosti do inzerce mi zabrala bezmála 3 týdny. Jakmile jsem vše zpracoval, nemovitost jsem dal do inzerce. Během 48 hodin jsem nasbíral 21 prohlídek. Všechny zájemce jsem seznámil s právním a statickým stavem nemovitosti a s problémy, která tato konkrétní nemovitost má, ale hlavně i ŘEŠENÍ.
Spousta realitních makléřů by nemovitost nafotila tak jak „leží a běží“, začali inzerovat a postupně snižovali až by se byt třeba prodal. Nebo taky ne. Tento způsob je ovšem ale velmi zdlouhavý a výsledná cena utržená za prodej nemovitosti by byla mnohem menší. Díky veškeré přípravě, kterou jsem do nemovitosti sám investoval měli všichni kupující jasnou představu o tom, co je čeká a nemine. Co může počkat a hlavně co je to bude stát finančně i časově. Mrkněte na web bytu – https://petrmacholan.cz/bytsvermova/ , aby jste se podívali, jak byt vypadal. Zde máte malou ochutnávku z vizualizace jednoho pokoje PŘED A PO. Zajímá Vás toto téma více? Neváhejte mě kontaktovat.
