Aukce nemovitosti je dnes stále více a více používanou formou prodeje nemovitých věcí velkých realitních kanceláří. Všechny aukce se propagují pod jednou značnou výhodou – PRODAT ZA VYŠŠÍ CENU. Vyšší ceny se ve skoro všech aukcích dokáže dosáhnout, ale má to své meze. V dnešním článku bych se hlavně rád podíval na to, jak se na aukce nemovitostí dívám já a moje zkušenost z pozice makléře i kupujícího.
Absurdně nízká částka na začátku
Odměna makléře z „NAVÝŠENÍ“
Odměna makléře, také známá jako provize, se obvykle pohybuje mezi 3 až 5% + DPH. U spousty realitních makléřů a kanceláří se ale nyní začala objevovat nová forma odměny a to ODMĚNA Z NAVÝŠENÍ. Z doslechu a pár smluv, které jsem četl, jsem viděl desítky procent, v některých situacích dokonce AŽ POLOVINU. Makléř nedostane tuto částku místo provize, ale K PROVIZI JAKO ODMĚNU NAVÍC.
S výše uvedeným bodem to dost často souvisí. Nemovitost se začne prodávat o několik procent, někdy až desítky procent, pod tržní hodnotou nemovitosti. Byt 2+1 v dobré části v Brně před rekonstrukcí jsme nyní prodali za 4.500.000,-, tak si jej vezmeme jako příklad. V téhle formě aukce by makléř začal nemovitost nabízet za 3.500.000,-. O 1.000.000,- pod cenou, za kterou se prodal – tedy 1.000.000,- navýšení, pokud by se prodal za stejnou částku za jakou jsme ho prodali my. ALE POZOR!!! JE TO NAVÝŠENÍ POUZE OPROTI PRVOTNÍ ČÁSTCE!
V případě, že budeme tedy počítat s navýšením 1.000.000,- Kč, tak se odměna makléře pohybuje v desítkách procent z tohoto navýšení. Může se jednat o velké statisíce, které ale nejdou do kapsy majitele, ale realitního makléře. Tedy touhle formou, pokud budeme počítat s 30% odměnou pro makléře, si majitel přišel na 4.200.000,- a makléř na 300.000,- jako odměnu makléři z navýšení. K tomu dalších 3-5% z provize. 4% + DPH v částce 4.500.000,- dělá 217.800,-. MAKLÉŘ SI TEDY PŘIŠEL NA ČÁSTKU PŘESAHUJÍCÍ 500.000,- KČ, TEDY PŘES 10% PROVIZE.
Moje zkušenost jako makléře
Aukci jsem udělal jednou jedinkrát – na starší hospodářské usedlosti. Nemovitost přitáhla mnohem více pozornosti než jsme tehdy očekávali. Jednalo se o velmi starou usedlost ke kompletní rekonstrukci. Byla nabízena za 500.000,- Kč. Hned první prohlídkový den, kde bylo domluveno 8 prohlídek, všech 8 zájemců projevilo zájem o koupi nemovitosti. První co mě tehdy napadlo bylo – TO JE JASNÁ AUKCE NEMOVITOSTI. Strávili jsme nad tím celý den, kdy na částce 700.000,- už jsme měli pouhé dva zájemce. Do aukce posledních 2 zájemců však začalo vstupovat ego a začali se přehazovat o velké částky až tak, že FINÁLNÍ ČÁSTKA BYLA 1.300.000,- KČ!
Druhý den jsme jeli podepsat rezervaci a kupující si v tu chvíli uvědomil co se stalo. JEL NA NEMOVITOST ZA 500.000,- A NYNÍ PODEPISUJE PAPÍR S TROJNÁSOBKEM CENY. Skoro 3 hodinová schůzka tedy dopadla tak, že rezervační smlouvu nepodepsal, protože je to příliš mnoho peněz za danou nemovitost. Obvolali jsme tedy druhého zájemce, který nám řekl to samé. Následně jsme obvolali i další zájemce. Ti už ovšem byli naštvaní, že jeli kupovat nemovitost za 500.000,- a cena je již jinde. V tuhle chvíli, kdy prodávající „počítal“ s částkou 1.300.000,- pro něj bylo velké zklamání, že částka nakonec nedosáhla takové hodnoty.
Moje zkušenost jako kupující
I já jsem před nedávnem kupoval pozemek pro stavbu svého rodinného domku. Byl jsem na několika prohlídkách různých pozemků a na dvou z nich se konala aukce nemovitosti. Aukce nebyla nikde v textu specifikována a cena byla v obou případech více než příznivá. Po 3 dnech, kdy jsem realitnímu makléři z nejmenované realitní kanceláře oznámil, že mám o pozemek zájem mi bylo emailem sděleno, že se pozemek řeší formou aukce – PROTO BYLA TAKOVÁ CENA. Osobně mě to velmi naštvalo, protože si myslím, že taková věc by měla být někde v textu inzerátu specifikována, pokud se s ní již dopředu počítá. Oba dva pozemky, které se prodávaly formou aukce, jsem tedy ze svého hledáčku vymazal. Byla to pro mě tedy již negativní zkušenost s aukcí z pozice realitního makléře i z pozice kupujícího.
Finální prodejní částka
Z finálních částek, které se na aukcích získají ze zkušenosti mohu ale říct, že k reálnému navýšení oproti tržní částce podle mě nedochází. CENA NEMOVITOSTI JE JEN JEDNA – TA, KTEROU ZAPLATÍ KUPUJÍCÍ. Sám volím postup začít na nejvyšší možné dosažitelné částce a postupně se dopracovat k částce, která bude nejvyšší možná. Kupující jsou rádi, že se jdou podívat na nemovitost za cenu kterou viděli v inzerci. Forma aukce je pro mě jakýsi druh „zdražování“ a nikdo nemá rád, když se zboží zdraží. Naopak lidé, obzvláště Češi, mají obecně rádi slevy. CO NA VÁS PŮSOBÍ LÉPE? 1.600.000,- SLEVNĚNÝ NA 1.550.000,- NEBO 1.200.000,- ZDRAŽENÝ NA 1.550.000,-?
A přesně tohle je forma, kterou jsem volil u prodeje chaty v Jeníkovicích – www.chatajenikovice.cz . Byly zde vypracovány 2 odhady – jeden na 1.200.00,- a druhý na 1.000.000,-. S částkou jsme s prodávajícími po prozkoumání trhu v dané lokalitě začali na 1.600.000,- a finální prodejní částka byla 1.550.000,-. TEDY O 350.000,- KČ VÍCE NEŽ BYL ODHAD S VYŠŠÍ ČÁSTKOU. Šlo by toho dosáhnout aukcí? Nejspíše ano, ale není lepší volit způsob, který je příjemnější pro všechny zúčastněné strany než způsob, který pravděpodobně naštve všechny zúčastněné strany? Rozhodnutí, jestli si vyberete prodej nemovitosti formou aukce nebo ne je nakonec pouze a jen na Vás. Snad jsem Vám aspoň trošku pomohl s rozhodnutím, zda je to forma prodeje kterou se chcete vydat nebo nikoliv.
